Votre responsable Diagnostic Immobilier
Éric KACZMAREK
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Le PPT sur ()
Avec la loi « Climat et Résilience » , l’État souhaite ancrer l’écologie dans notre société, et et notamment l’univers du bâtiment.
C’est dans ce cadre réglementaire que le Plan Pluriannuel de Travaux - ou PPT - a été créé. Il est obligatoire pour les copropriétés de plus de 15 ans, il a pour objectifs de :
- faire l’inventaire des rénovations à prévoir dans les parties communes,
- apprécier le montant - et donc les dépenses à prévoir pour les copropriétaires -,
- et présenter un agenda à dix ans qui sera présenté en AG par le syndic de copropriété puis voté – tout ou partie - par les copropriétaires.
Qu’est-ce qu’un PPT (plan pluriannuel de travaux) ?
Le PPT (plan pluriannuel de travaux) est une méthode unique répertoriant les travaux collectifs à accomplir à l’intérieur d’une copropriété. Il est un merveilleux outil d’appui à la décision commune et répond à 3 enjeux principaux :
- La tenue des bâtis pour prévenir le mécanisme naturel de son usure et limiter sa détérioration.
- La protection de ses occupants.
- La rénovation énergétique.
Le plan pluriannuel de travaux (PPT) repose sur l’analyse du logement et des équipements de l’immeuble, ainsi que du diagnostic énergétique à l’immeuble (sauf si réalisé après le 01/07/2021 et noté A, B, C) et le cas échéant à partir du DTG (diagnostic technique global). Il inclut :
- L’inventaire de travaux destinés à rénover la copropriété ainsi que leur priorisation.
- Les nouvelles performances espérées à la suite de la mise en place.
- L’estimation du coût des travaux.
- Leur organisation sur les dix ans à venir.
Le plan pluriannuel de travaux est-il obligatoire sur ?
À partir du 1er.01.2023, le syndic de copropriété aura l’obligation d’élaborer un projet de plan pluriannuel de travaux si le l’immeuble a plus de 15 ans et que la copropriété comptabilise plus de 200 lots. Pour celles de 51 à 200 lots, l’obligation courra à compter du 1er janvier 2024 et pour celles de moins de 50 lots, en janvier 2025*.
Si la réalisation d’un plan pluriannuel de travaux est obligatoire, ses procédés de mise en œuvre seront votées en AG. Les parkings ou garages ne font pas partie en tant que lots principaux.
Qui réalise le plan pluriannuel de travaux sur ?
Le plan pluriannuel de travaux doit être exécuté par une personne disposant de compétences et de garanties spécifiques à savoir un diplôme sanctionnant une formation bac + 3, un titre ou une certification de qualification professionnelle de rang semblable dans le domaine des techniques du bâti.
Ce professionnel devra donc avoir une vision globale une vue d’ensemble de l’immeuble intégrant bien sûr l’aspect calorifique, mais il devra également se défendre de l’absence de désordres significatifs sur l’ensemble de l’immeuble: façade, aménagement extérieur (allée, trottoir, ...), la chaufferie, les emplacements différents (vélos, ordures...), les parties collectives (hall, cage, ascenseur…), les caves et garages, les toits, les locaux (balcon, ventilation, fenêtre...).
Dans le Groupe AC Environnement, les salariés éprouvés du diagnostic immobilier disposent de l’ensemble des connaissances nécessaires à la réalisation d’un plan pluriannuel de travaux et proposent à leurs clients (syndic de copropriété et bailleurs) cette expertise spécifique.
Quel est l’intérêt du plan pluriannuel de travaux pour un propriétaire ?
À partir du 1er.01.2023, il ne sera plus possible de louer un bien immobilier classé en « ancien G », à savoir dont la consommation est appréciée à + 450kWh par m² et par an.
En 2025, cela concernera tous les biens immobiliers classés en « nouveau G », puis 2028 pour les biens immobiliers en « F », etc.
Or, dans le cadre de logements collectifs, certains éléments d’optimisation énergétique nécessitent le traitement de l’immeuble dans son entièreté et non seulement des appartements. On évoque notamment ici des travaux d’isolation extérieure, du système de soufflerie et encore des pratiques de chauffage.
Avant de demander un expert pour la réalisation du plan pluriannuel de travaux, le syndic de copropriété va devoir présenter aux copropriétaires l’état de la construction et de ses équipements collectifs. Il s’appuiera sans aucun doute sur un audit thermique, ou diagnostic énergétique commun. Les opérateurs d’AC Environnement seront alors un appui sérieux pour les syndicats des copropriétaires.
Comment faire un plan pluriannuel de travaux en copropriété ?
1/ Le choix du rédacteur du plan pluriannuel de travaux
Le plan pluriannuel de travaux doit être réalisé par un individu disposant de compétences et de garanties significatives à savoir un diplôme sanctionnant une formation bac + 3, un titre ou une certification de qualification professionnelle de niveau similaire dans le domaine des techniques du bâti. Il peut s’agir d’ un bureau d’étude, un thermicien ou un diagnostiqueur.
L’individu sera désignée en AG à la majorité simple. Cela permet de garantir sa liberté et son impartialité par rapport à l’ensemble des personnes impliquées.
2/ La présentation du projet de plan pluriannuel de travauxen AG
Une fois le plan pluriannuel de travaux rédigé, il sera soumis aux copropriétaires. La soumission du projet a lieu à l’occasion de la première AG suivant sa conception.
3/ L’adoption des travaux du plan pluriannuel de travaux
Si des travaux sont programmés au cours des dix prochaines années, l’adoption de tout ou partie du projet intègre l’ordre du jour. Ces décisions sont soumises à la majorité absolue (c’est-à-dire la majorité des voix de tous les copropriétaires, les absents aussi).
Et si tout ou partie du plan pluriannuel de travaux est validé à la majorité des voix, il sera nécessaire de voter simultanément la provision à l’année des fonds de travaux de la copropriété.
