Loi Carrez / Loi Boutin sur Le Bouscat (GIRONDE)

Obligation de réaliser un mesurage Loi Carrez pour une transaction

La loi Carrez, ou loi no 96-1107 du 18 décembre 1996 améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété, est une loi imposant au vendeur d'un lot de copropriété (ou d'une fraction de lot) d'en préciser la superficie privative dans le compromis de vente et l'acte authentique.

La surface privative, appelée surface Carrez, est la surface des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n'est pas tenu compte des planchers des parties de locaux dont la hauteur est inférieure à 1,80 m.

Les lots et les fractions de lots d'une surface inférieure à 8 m² ne sont pas pris en compte pour le calcul de la surface privative, comme cela peut être le cas d'une chambre de bonne. La Cour de cassation estime toutefois que « lorsqu'une vente porte sur un appartement constitué par la réunion de plusieurs lots, la surface des parties privatives à prendre en compte est celle de l'unité d'habitation, les lots d'une surface inférieure à huit mètres carrés n'ayant pas à être exclus du calcul de la surface».

Enfin, les caves, les garages, les emplacements de stationnement, les boxes, les greniers non aménageables et les places de parking ne sont pas comptabilisés.

Il y a quelques différences avec la surface habitable selon la nature des pièces. En effet, une véranda est incluse dans la surface privative (elle est close, couverte, d'une hauteur de plafond supérieure à 1,80 m et dans la partie privative, ce qui correspond aux exigences de la Loi Carrez), mais pas dans la surface habitable, qui ne la prend pas en compte: « Il n'est pas tenu compte de la superficie des [...] vérandas... »

La surface occupée par un ballon d'eau chaude sanitaire est aussi exclue de la surface privative au sens de la loi Carrez, cet appareil répondant à un besoin essentiel de salubrité d'un logement selon la jurisprudence.

Pourquoi réaliser un mesurage Loi Boutin pour la location ?

Pour toutes les locations vides et utilisées comme résidence principale la mention de la surface habitable (Loi Boutin) est obligatoire dans le contrat de location. Cette obligation ne concerne donc pas les locations meublées, secondaires et saisonnières.
Le calcul de superficie Loi Boutin est valable tant que le bien immobilier n'a pas subit de changement (agrandissement, aménagement des combles, installation d'une véranda, ...).

Quelle est la différence entre la Loi Carrez et la Loi Boutin?

La loi Carrez correspond à la surface privative, alors que le loi Boutin correspond à la surface habitable d'un bien immobilier.

Ainsi, le calcul de superficie Carrez, contrairement à la surface habitable (loi Boutin), prend en compte les combles, vérandas, sous-sols, greniers, remises, réserves.

Que se passe-t-il en cas d'erreur ?

Pour un calcul de surface Loi Carrez

Si la surface n'est pas mentionnée dans l'avant-contrat et dans l'acte définitif, l'acheteur peut demander la nullité de l'avant-contrat sans attendre l'acte définitif constatant la réalisation de la vente, ou dispose d'un délai d'un mois à compter de la signature de cet acte pour intenter l'action en nullité. Néanmoins, même si la mention de cette surface faisait défaut dans l'avant-contrat, l'acheteur perd toute possibilité d'action de ce type, s'il signe un acte définitif dans lequel la surface est mentionnée.

Si la surface réelle est inférieure de plus d'un vingtième à celle mentionnée dans l'avant-contrat ou dans l'acte définitif, l'acheteur peut demander une diminution de prix ou un remboursement proportionnel à cette erreur. Le vendeur bénéficie donc d'une marge de tolérance de 5 %. L'acheteur dispose d'un délai d'un an à compter de la signature de l'acte pour intenter une action.

En revanche si la superficie est supérieure à celle exprimée dans l'acte, l'excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix.

Pour un calcul de surface Loi Boutin

De la même maniére qu'une vente avec la Loi Carrez, si la Loi Boutin mentionnée dans le contrat locatif est supérieure de plus d'un vingtième à la surface réelle, le locataire peut demander une minoration du prix du loyer.

Le Bouscat : Quelques chiffres sur les superficies

Sur Le Bouscat la surface moyenne des biens à la vente est de 90 m². Naturellement les maisons ont en moyenne une superficie bien supérieure aux appartements :

• Les maisons ont une surface moyenne à la vente de 127 m² à Le Bouscat
• Les appartements ont une surface moyenne à la vente de 78 m² à Le Bouscat

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